商廈驟增難消化 招商引才添動能

　　環球主要城市在疫後復常路上，受累高息口和低增長，辦公室空置率普遍攀升，本港亦處歷史高位。本港年初通關的刺激效應漸減，不同經濟指數再陷收縮區，多家發展商的業績，皆反映投資物業挑戰尤大，當中更有警告，未來幾年有破紀錄的商廈竣工，料持續帶來壓力。隨著租賃成本調整，有商戶或會升級擴租，但更重要是積極提升經濟動能，廣納新企業前來札根。

內地企業承租 通關後未顯著

　　全球逐漸遠離疫情，卻仍要克服「長新冠」。據世邦魏理仕（CBRE）統計，全球17大城市之中，今年初連香港在內，有10個地區的辦公室空置率，創下2008金融海嘯後新高。澳洲昨公布，各首府核心商區上半年的出租率是1996年來最差，曾長期封城的墨爾本高見15%，比2020年初疫前低位高了近4倍。

　　有別倫敦、紐約等歐美城市日常工作模式劇變，本港企業較少容許僱員長時間居家上班，商廈跌市的重要癥結，是不同範疇的經濟復甦動力趨減，昨日公布的中小企領先營商指數，以及採購經理指數，便一同跌破榮枯線。

　　然而，全城早年規劃好的商廈，去年起陸續大舉竣工，一旦本地企業擴展及國內外資金落戶，變得審慎，即難以悉數消化新空間。

　　CBRE指出，內地企業在通關後，暫未見顯著南來承租，有份導致本地辦公樓淨吸納量於第二季由正轉負，令閒置面積和比率雙雙破頂，分別增至1,350萬平方呎和15.7%，「大中環區」比率更首達雙位數。

　　多間發展商近日發表上半年成績表，寫字樓表現幾乎全線走弱，且比零售租賃和物業銷售差。恒隆管理層坦承，未來寫字樓供應進入高峰，情況令人擔心，租金將有壓力。

　　由於下半年料再有多達300萬平方呎商廈樓面面積應市，而暫時承租狀況一般，地產諮詢公司一般預期，空置率下半年將進一步上揚。

供應增利議價 促升級催整合

　　當業主面對供應攀升的壓力，願意提升議價空間，實際上有望吸引租客升級，搬回更核心商區，像美資投行富瑞和中資字節跳動，均遷進了國際金融中心。整合既有辦公室，改用更大、更新辦公單位的例子也有，像三菱日聯一舉租用了啟德新甲級商廈兩層近9萬呎樓面。

　　相比同業，高力國際（Colliers International）較為樂觀，看好租金年內可止跌，全年計轉升2%，末季是企穩關鍵。雖然中資巨頭當前鮮少像早年那樣，購入全幢本地商廈再命名，但高力指出，內地客的租務查詢近月有所增加，相信他們下半年擔起更重要角色，明年需求將進一步攀升，特別撑起中環和尖沙咀租務。

　　中央政府不同部委，近期連番公布刺激措施，又向民營企業頻頻示好，只要內地商界能抵住霎時的增長逆風，相信也會再利用香港，大力拓展全球市場，港府必須積極籌謀招攬。有別新加坡當前商廈需求火熱緊張，本港今後辦公室供應相對充裕，有助進一步縮窄與星洲核心商區營運成本差距，港府內部如招商引才專組，顯然也值得仔細跟進，東盟訪問團曾接觸的單位，會否有意前來大展拳腳。

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