《京城近觀》北京租房記：空置多了，租金平了

 　　過去，投資幾套房，躺平成為「包租公」、「包租婆」是不少內地工薪一族的「理想」。而現在租房巿場卻出現了一些變化，就算是一線城巿的房東也可能面臨房子空置，房租直降的窘境。

　　最近在北京租的房子快要到期，考慮到大環境欠佳，要把租金成本降低，作為租客的我，親身體驗了一回北京的租賃巿場。

北京三環內的住宅因地理位置優越，租金向來堅挺，如今卻有下滑趨勢。（黃燕明攝）

三環內「核心區」房源  淡季租金現下滑

　　「降了500，又降了500，是最近的房租都開始下降了嗎？」在找房子的過程中，我發現即使是北京三環內的「核心區」，租金也出現了不同程度的下滑，跟過去十年房租只升不降大為不同。北京三環內的「核心區」向來是香餑餑，租金一向較為堅挺，樓齡新，裝修較好的房子租金往往一騎絕塵，一居室租金每月2萬多元（人民幣．下同），而樓齡超過30年的老房子，就算外表已顯得破舊，租金也要1萬多元。

　　據近兩個月觀察，在靠近東二環至三環之間的永安里片區，一居室價格在每月1.1萬元至1.4萬元之間。部分租賃房源隨著掛牌時間愈久，價格逐步下降。有的房源介紹，中介還會特別寫上「房東人好，價格好談」、「房東在京，直簽租約」等吸引租客。房租價格受很多因素影響，譬如面積、位置、室內格局和裝修等等，但一旦空置的時間過久，這些因素的影響均會減弱。為了盡快確定租戶，把房子租出去，部分房東願意降價，加上如今正值傳統租賃淡季，春節前不少人提前退租離京，回鄉和家人共度春節，租金的降幅還不少。

平租單位被二房東公司截胡

　　我在去年十月的時候已開始在網上關注租房資訊，看中了一個感覺不錯的房子，因為距離租約期滿還有三個多月，便沒去實地看房。12月開始看房，發現這個房源仍然掛在網上，每月租金便宜了500元。按年計算的，即每年能省下6000元，於是我趕緊實地看房。不過很可惜，未能租到這個理想的房子，原因是業主等不及1月份起租，房子的空置時間太久，業主把房子託管給了一家二房東公司。二房東公司用較低租金租下很多房子，進行簡單裝修後，用較高的價格再租出去。對於房東來說，雖然價格較低，也要交一定的託管服務費，但是由二房東包租及租後維護，省心很多。半個多月後，我在網上再看到這個裝修後的房源，月租比裝修前貴了4200元。

　　房子被截胡，我便繼續找下一個，選中一個相對老舊小區的房子。中介好說歹說，花了一整晚時間說服房東，答應再降價1000元出租。在此之前，房子已經空置了接近半年，中介說，這個價格比房東最初的報價，便宜了4000元，也比前一個租客的租金低不少，房東要打破心理預期也不容易。中介為房東分析巿場情況，淡季之下，能夠接受降價的，房子的出租速度就很快，不降價的話可能就要等到春節後的返崗就業潮，中間也要虧損一個月租金。

市場低迷  賣轉租增  整體租金微跌

　　租金下降不只是個別房源，也體現在整體市場。我愛我家發布2023年北京租賃數據報告顯示，2023年，我愛我家北京區域住房租賃交易量高於2022年及2021年；年度平均租金則低於近兩年的租金水平。2023年，每平方米的平均租金相比2022年微跌0.2%，相比2021年微跌0.02個百分點；每套的平均租金相比2022年微跌0.6%，較2021年微跌0.8%。

近來三環内的房租有一定程度下滑，有三房單位月租甚至直降萬元。（互聯網圖片）

　　對租金出現下降，有中介認為，和房地產巿場低迷有關，售轉租的房源增加，「房東習慣了以前那種高房價，不捨得賣，就轉為租賃。如果急著用錢，掛一個很低的價，還是能賣掉的」。中介還透露，「平台也會趁這段時間從房東手裏多收一些房子出租，最近收了不少房源，平台上可供出租的房源數也增加了。」

　　同時，保障性租賃住房逐漸增加，也給租客提供了更多選擇2023年以來，保租房籌集建設進度不斷加快，尤其是一線城市及熱門二線城市。根據各地住建部門披露數據，從今年8月起，已有多省市陸續提前完成保租房年度籌集任務。

　　對於北京住房租賃市場的發展趨勢，我愛我家研究院認為，2024年，全市經濟將持續恢復向好，預計北京住房租賃市場仍將保持正常運行規律，「小陽春」、畢業旺季將如期體現，全年交易量或將保持穩中小幅增長的趨勢，市場平穩上行。在租金方面，全年平均租金仍將保持平穩趨勢，總體租金水平或穩中有升。

撰文：經濟通駐京記者黃燕明

【你點睇】的士業「放蛇」舉報Uber，政府應否將網約車合法化？你是否支持該類自行「放蛇」行為？► 立即投票